El preu de l’habitatge no és l’únic import que necessita un comprador. Entrada, impostos, taxació i altres despeses poden fer que un habitatge de 250.000 € requereixi al voltant de 75.000 € de recursos propis si s’obté un finançament del 80 %.
Tinc 50.000 euros estalviats: quin habitatge puc comprar?
És un dels dubtes més habituals entre les persones que comencen a buscar habitatge a Calafell, Segur de Calafell, Cunit o poblacions properes.
Una persona pot tenir uns ingressos suficients per pagar còmodament una hipoteca i, tanmateix, trobar-se amb un altre obstacle:
els diners que necessita aportar abans de comprar.
Perquè quan veiem un habitatge anunciat per 250.000 euros és fàcil pensar únicament en quina quantitat quedaria d’hipoteca.
Però el banc pot no finançar el 100 % de l’operació i, a més, el comprador haurà d’afrontar els impostos i determinades despeses relacionades amb la compra.
Per això, abans de començar a buscar habitatge convé fer números.
El banc normalment no finança tot el preu
L’import d’una hipoteca depèn de la política de riscos de cada entitat, de la situació econòmica del comprador i de la taxació de l’immoble.
El Banc d’Espanya explica que la quantitat prestada està directament relacionada amb el valor de taxació i que habitualment pot arribar com a màxim aproximadament al 80 % d’aquest valor. (clientebancario.bde.es)
Això significa que, com a referència inicial, un comprador que obtingui un finançament del 80 % haurà d’aportar aproximadament el 20 % restant amb els seus propis estalvis.
Per exemple:
Un habitatge de 200.000 € → uns 40.000 € d’entrada.
Un habitatge de 250.000 € → uns 50.000 €.
Un habitatge de 300.000 € → uns 60.000 €.
Però aquí encara falta una de les despeses més importants.
L’ITP: la despesa que molts compradors obliden
Quan comprem un habitatge de segona mà a Catalunya hem de pagar, amb caràcter general, l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP).
Des del 27 de juny de 2025, els immobles amb un valor total que no superi els 600.000 euros tributen amb caràcter general al 10 %. A partir d’aquesta xifra s’aplica una tarifa progressiva superior. (atc.gencat.cat)
Per tant, si utilitzem el 10 % com a referència:
Un habitatge de 200.000 € → 20.000 € d’ITP.
Un habitatge de 250.000 € → 25.000 €.
Un habitatge de 300.000 € → 30.000 €.
I aquest impost normalment no el finança la hipoteca.
Aleshores, quant necessito realment?
Suposem una operació senzilla:
Habitatge de segona mà.
Finançament hipotecari del 80 %.
Tipus general d’ITP del 10 %.
El valor utilitzat com a base de l’impost coincideix amb el preu de compravenda.
El càlcul aproximat seria:
Preu habitatge 20 % no finançat ITP 10 % Estalvi mínim inicial*
200.000 € 40.000 € 20.000 € 60.000 €
250.000 € 50.000 € 25.000 € 75.000 €
300.000 € 60.000 € 30.000 € 90.000 €
*Abans d’afegir altres despeses de compravenda, taxació i possibles serveis associats.
D’aquí surt aquella regla orientativa que sovint s’utilitza per començar a fer números:
Amb una hipoteca del 80 %, un comprador d’habitatge usat a Catalunya pot necessitar al voltant d’un 30 % del preu de compra en recursos propis.
No és una regla jurídica ni serveix per a totes les operacions, però sí que resulta útil per saber si el nostre pressupost inicial és realista.
Un habitatge de 250.000 € pot requerir uns 75.000 € estalviats
Vegem-ho amb un cas molt habitual.
Imaginem que trobem a Segur de Calafell un habitatge per 250.000 euros.
Si el banc finança el 80 %:
Hipoteca: 200.000 €
Aportació del comprador: 50.000 €
Si, a més, s’aplica l’ITP general del 10 %:
ITP: 25.000 €
Per tant:
50.000 + 25.000 = 75.000 euros
I encara hauríem de mantenir un cert marge per a la resta de despeses associades a l’operació.
Això explica una situació que veiem sovint.
Un comprador pot tenir capacitat econòmica per pagar una hipoteca de 200.000 euros, però no disposar encara de l’estalvi necessari per completar la compra.
Però compte: l’ITP no sempre es calcula sobre el preu que hem pagat
Aquest punt és especialment important.
Per als immobles que tinguin assignat un valor de referència cadastral, la base imposable de l’ITP serà la més alta d’aquestes tres quantitats:
Valor de referència.
Valor declarat.
Preu o contraprestació pactada.
Així ho estableix actualment l’Agència Tributària de Catalunya. (atc.gencat.cat)
Per exemple:
Comprem un habitatge per 200.000 €, però el seu valor de referència és de 220.000 €.
L’impost no es calcularia necessàriament sobre els 200.000 euros.
En aquest supòsit, la base imposable seria de 220.000 € i, aplicant un tipus general del 10 %, l’ITP arribaria als 22.000 €.
És una diferència de 2.000 euros que el comprador hauria d’haver previst.
Per això recomanem comprovar el valor de referència abans de tancar definitivament els números d’una operació.
I si tinc 35 anys o menys?
Aquí pot existir una diferència molt important.
A Catalunya s’aplica actualment un tipus reduït d’ITP del 5 % per a l’adquisició de l’habitatge habitual per joves de 35 anys o menys, sempre que es compleixin la resta de requisits establerts.
Entre aquests requisits, la suma de determinades bases de la darrera declaració de l’IRPF, una vegada descomptat el mínim personal i familiar, no pot superar els 36.000 euros. (atc.gencat.cat)
Si un comprador compleix aquests requisits, els números canvien considerablement.
Habitatge de 200.000 €
Entrada aproximada del 20 %: 40.000 €
ITP al 5 %: 10.000 €
Total inicial: 50.000 € + altres despeses
Habitatge de 250.000 €
Entrada aproximada: 50.000 €
ITP al 5 %: 12.500 €
Total: 62.500 € + altres despeses
Habitatge de 300.000 €
Entrada aproximada: 60.000 €
ITP al 5 %: 15.000 €
Total: 75.000 € + altres despeses
En un habitatge de 250.000 euros, la diferència entre pagar un ITP del 10 % o del 5 % seria de 12.500 euros.
Per això és important comprovar les possibles reduccions fiscals abans de calcular quants diners necessitem.
A més dels joves, Catalunya contempla actualment tipus reduïts per a determinats supòsits com famílies nombroses, famílies monoparentals, persones amb discapacitat, víctimes de violència masclista i algunes adquisicions en municipis rurals, sempre subjectes als requisits corresponents. (atc.gencat.cat)
Hi ha altres despeses que hem de reservar
Entrada i ITP representen normalment les quantitats principals, però no són les úniques.
En una compravenda també poden existir despeses d’inscripció al Registre de la Propietat, còpies notarials, gestoria si es contracta i altres costos associats. (registradores.org)
Si existeix hipoteca, el comprador haurà d’assumir també la taxació de l’immoble.
Des de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019, l’entitat bancària assumeix les despeses de notaria, registre, impostos i gestoria corresponents a la formalització del préstec hipotecari, mentre que la taxació correspon al client. Això no s’ha de confondre amb les despeses pròpies de la compravenda. (clientebancario.bde.es)
Per això no és recomanable arribar a l’operació amb exactament els diners justos per cobrir entrada i impostos.
Convé mantenir un marge.
Què passa si el banc em finança més del 80 %?
Hi ha operacions en què una entitat pot oferir un percentatge de finançament superior i d’altres en què pot prestar menys.
La decisió dependrà del perfil econòmic del client, de l’operació, de la taxació i dels criteris interns de cada entitat. El Banc d’Espanya recorda que la concessió no depèn únicament de la taxació, sinó també de la capacitat de pagament del sol·licitant. (bde.es)
Per tant, si obtenim més finançament, necessitarem menys diners per cobrir la diferència entre preu i hipoteca.
Si n’obtenim menys, necessitarem més estalvi.
Aquesta és una de les raons per les quals resulta aconsellable estudiar el finançament abans d’enamorar-se d’un habitatge.
L’error de buscar primer i fer números després
Imaginem una parella que té 45.000 euros estalviats.
Entra en un portal immobiliari i configura:
Preu màxim: 300.000 €
Durant setmanes troba pisos, fa visites i finalment en troba un que li encanta per 285.000 euros.
Aleshores consulta amb el banc.
La hipoteca arriba aproximadament al 80 % i descobreix que ha d’aportar més de 57.000 euros només per cobrir la part no finançada.
A això ha d’afegir l’impost.
L’operació senzillament no encaixa.
El problema no era l’habitatge.
El problema era haver establert malament el pressupost des del principi.
Aleshores, si tinc 60.000 € estalviats, puc comprar un habitatge de 200.000 €?
Si parlem d’un habitatge usat de 200.000 euros, aconseguim un finançament del 80 %, s’aplica un ITP del 10 % i la base fiscal coincideix amb el preu de compra:
40.000 € cobririen la part no finançada.
20.000 € es destinarien a l’ITP.
Ja hauríem consumit els 60.000 € complets, sense haver reservat diners per als altres costos.
Per tant, encara que matemàticament estiguéssim molt a prop, seria prudent no considerar automàticament aquests 200.000 euros com el nostre preu màxim.
El nostre pressupost hauria de permetre’ns realitzar l’operació sense quedar-nos a zero després de signar.
Quin preu d’habitatge puc buscar, doncs?
Abans de començar a visitar habitatges recomanem respondre quatre preguntes:
1. Quants diners tinc realment disponibles?
No tot l’estalvi s’hauria de destinar necessàriament a la compra.
2. Quant està disposat a finançar el banc?
La resposta s’ha de basar en la nostra situació econòmica real.
3. Quin impost s’aplicarà en el meu cas?
No tots els compradors tributen necessàriament al mateix tipus.
4. Quin és el valor de referència de l’immoble?
Pot afectar directament l’import de l’impost.
Amb aquestes quatre respostes podem definir un rang de cerca molt més realista.
Comprar bé comença abans de visitar habitatges
Trobar un habitatge atractiu és relativament fàcil.
El difícil és aconseguir que preu, finançament, impostos i estalvi encaixin al mateix temps.
A Finques Serrano treballem diàriament amb compradors que busquen habitatge a Calafell, Segur de Calafell, Cunit i poblacions properes.
El nostre consell és senzill:
abans de decidir quin habitatge vols comprar, descobreix quin habitatge pots comprar còmodament.
Fer correctament aquests números des del principi permet buscar amb més seguretat, negociar millor i, sobretot, evitar descobrir massa tard que l’habitatge que havíem escollit queda fora del nostre pressupost real.
Perquè el preu que apareix a l’anunci és només una part del cost de comprar un habitatge.
Els exemples d’aquest article són orientatius i s’han calculat suposant un finançament del 80 %, habitatge usat, tipus general d’ITP del 10 % i una base imposable igual al preu de compravenda. El finançament i la tributació efectiva depenen de les circumstàncies de cada comprador i operació.