Un’abitazione può essere perfetta all’interno e trovarsi comunque in un edificio che necessita di interventi importanti. Spieghiamo quali informazioni fornisce l’ITE, cosa significano le carenze rilevate e perché è importante verificare lo stato dell’edificio prima di acquistare o vendere.
Stai acquistando un appartamento in un edificio datato? Controlla l’ITE prima di firmare
Cucina ristrutturata.
Bagno nuovo.
Parquet impeccabile.
Terrazza con vista.
Aria condizionata.
Sembra tutto perfetto.
Ma c’è una parte dell’immobile che non sempre vediamo durante la visita e che, di fatto, stiamo acquistando anch’essa:
l’edificio.
Facciata.
Tetto.
Struttura.
Balconi.
Impianti comuni.
Ed è proprio per questo che, quando acquistiamo un’abitazione in un edificio con una certa anzianità, esiste un documento che può fornire informazioni molto utili:
l’Ispezione Tecnica dell’Edificio, conosciuta in Catalogna come ITE.
In Catalogna, gli edifici residenziali devono generalmente essere sottoposti a ispezione tecnica prima di raggiungere i 45 anni di età. L’ispezione è visiva, viene effettuata da un tecnico competente e serve a valutare lo stato apparente dell’edificio e a individuare eventuali interventi di conservazione necessari.
Non è progettata per individuare vizi occulti.
In Finques Serrano seguiamo regolarmente operazioni immobiliari a Cunit, Segur de Calafell, Calafell, Cubelles, El Vendrell e dintorni, dove troviamo edifici costruiti in epoche molto diverse.
E prima di acquistare un appartamento è utile guardare oltre l’interno dell’abitazione.
Cos’è esattamente l’ITE?
Possiamo spiegarlo in modo semplice:
è una verifica dello stato generale dell’edificio.
Un tecnico esamina visivamente diversi elementi e stabilisce se esistono carenze che devono essere riparate, controllate o monitorate.
L’ITE può riguardare aspetti come:
struttura;
facciate;
coperture;
balconi;
terrazze;
elementi comuni;
determinati impianti condominiali.
Non deve essere confusa con un’ispezione approfondita di ogni singola abitazione.
E non significa nemmeno che il tecnico possa garantire l’assenza totale di problemi nascosti.
La sua funzione è fornire una fotografia tecnica dello stato apparente dell’edificio al momento dell’ispezione.
Aver effettuato l’ITE non significa necessariamente che l’edificio sia perfetto
Questo punto è importante.
A volte sentiamo dire:
“L’edificio ha superato l’ITE.”
E interpretiamo automaticamente:
“Allora è tutto a posto.”
Non necessariamente.
La vera domanda è:
Qual è stato il risultato dell’ispezione?
Perché l’ITE può rilevare diversi livelli di carenze.
La normativa catalana contempla situazioni che vanno dagli edifici senza carenze o con carenze lievi fino a casi con carenze importanti, gravi o molto gravi.
Il tipo di carenza può influire anche sul certificato di idoneità e sugli eventuali controlli successivi.
Per questo, quando si valuta l’acquisto di una casa, non bisognerebbe fermarsi a:
“Sì, c’è l’ITE.”
La domanda successiva dovrebbe essere:
“E cosa dice?”
Cos’è il certificato di idoneità?
Dopo aver effettuato l’ispezione tecnica, la proprietà deve richiedere all’Amministrazione il relativo certificato di idoneità dell’edificio.
Questo certificato riflette amministrativamente la situazione risultante dall’ispezione.
A seconda dell’esito, può essere rilasciato con condizioni e periodi di validità differenti.
Ad esempio, un edificio senza carenze o con carenze lievi può ottenere un certificato con una validità di 10 anni, mentre in presenza di carenze importanti, gravi o molto gravi possono essere previsti controlli e periodi diversi.
E qui emerge un’altra questione importante in una compravendita.
Questa documentazione deve essere consegnata all’acquirente?
Quando un edificio è soggetto all’obbligo di avere effettuato l’ITE, la normativa catalana prevede che all’acquirente venga consegnato il certificato di idoneità insieme a una copia del rapporto di ispezione tecnica al momento della compravendita.
Non si tratta quindi soltanto di un documento amministrativo che rimane archiviato presso il condominio.
Può far parte delle informazioni rilevanti per l’acquisto.
Un appartamento ristrutturato non significa un edificio ristrutturato
Questo è uno degli errori più facili da commettere.
Entriamo in un’abitazione.
È bellissima.
Cucina open space.
Bagno nuovo.
Infissi moderni.
Impianto elettrico rinnovato.
E abbiamo quasi la sensazione di acquistare una casa nuova.
Ma l’appartamento può trovarsi in un edificio costruito 50 anni fa.
E anche se l’interno è stato completamente ristrutturato, alcuni elementi comuni possono ancora necessitare di interventi.
Per esempio:
facciata;
copertura;
balconi;
colonne di scarico;
ascensore;
impianti condominiali.
Ristrutturare l’interno di un appartamento non modifica automaticamente lo stato dell’intero edificio.
L’esempio dei 225.000 €
Immaginiamo un’abitazione.
Prezzo:
225.000 €
Interni completamente ristrutturati.
L’acquirente è entusiasta.
Ma esaminando la documentazione scopre che l’ITE ha rilevato alcune carenze e che il condominio sta valutando gli interventi necessari.
Il costo non è ancora noto.
Potrebbero essere 2.000 € per proprietario.
Oppure 5.000 €.
O molto di più, a seconda del tipo di lavoro.
Significa che non bisogna acquistare?
Non necessariamente.
Significa però che ora abbiamo più informazioni per prendere una decisione.
E questo cambia completamente la situazione.
Un’ITE con carenze non significa automaticamente che bisogna scartare l’immobile
Questo punto merita particolare attenzione.
Gli edifici invecchiano.
Hanno bisogno di manutenzione.
Vengono riparati.
Vengono riqualificati.
Il fatto che durante un’ispezione venga rilevata una carenza non rende automaticamente l’appartamento un cattivo acquisto.
L’importante è capire:
qual è la carenza;
quanto è rilevante;
quale intervento richiede;
se il condominio la sta già gestendo;
e quale potrebbe essere il costo per ogni proprietario.
Un edificio in cui i problemi sono stati individuati e dove esiste un piano d’intervento chiaro può persino trasmettere più tranquillità di uno in cui nessuno controlla nulla da anni.
ITE e spese straordinarie: due elementi da analizzare insieme
Qui si collega un altro aspetto importante.
Immaginiamo che l’ITE segnali che la facciata necessita di un intervento.
Il condominio richiede dei preventivi.
Successivamente approva i lavori.
E alla fine viene deliberata una spesa straordinaria.
L’ITE, i verbali condominiali e le spese straordinarie possono quindi far parte della stessa storia.
Per questo è utile analizzare questi elementi insieme prima di acquistare.
Non basta chiedere:
“Ci sono spese straordinarie?”
Può essere utile chiedere anche:
“Ci sono lavori ancora da effettuare a seguito dell’ITE?”
Perché potrebbe non esserci ancora una spesa straordinaria approvata, ma potrebbe già essere nota la necessità di intervenire.
I verbali condominiali tornano a essere importanti
Gli ultimi verbali possono aiutarci a capire cosa è successo dopo l’ispezione.
Potremmo trovare frasi come:
“Vengono presentati tre preventivi per il rifacimento della facciata.”
“Si approva la richiesta di una relazione tecnica.”
“La decisione viene rinviata alla prossima assemblea.”
“Viene approvato l’inizio dei lavori.”
Per l’acquirente, queste informazioni possono essere molto preziose.
Permettono di capire non soltanto lo stato tecnico dell’edificio, ma anche cosa sta facendo il condominio per affrontare la situazione.
E se l’edificio dovrebbe avere l’ITE ma non ce l’ha?
Questa è un’altra situazione da chiarire prima di procedere.
In Catalogna, in linea generale, gli edifici residenziali devono essere sottoposti all’ispezione prima dei 45 anni, anche se possono esistere particolarità in determinati casi, come per alcune abitazioni unifamiliari.
Quindi, se stiamo acquistando in un edificio chiaramente datato e non esiste alcuna documentazione, è opportuno capirne il motivo.
Non significa necessariamente che la compravendita debba fermarsi.
Ma è una questione che merita una risposta.
L’età dell’edificio da sola non dovrebbe spaventarci
Un edificio di 50 anni può essere perfettamente mantenuto.
E uno molto più recente può aver ricevuto pochissima manutenzione.
L’età conta.
Ma forse conta ancora di più:
come è stato mantenuto l’edificio nel corso degli anni.
Un condominio che effettua manutenzione preventiva, interviene quando necessario e conserva correttamente l’immobile può mantenerlo in buone condizioni per decenni.
Per questo la domanda non dovrebbe essere soltanto:
“Quanti anni ha l’edificio?”
Ma anche:
“Quali interventi di manutenzione sono stati effettuati?”
Vicino alla costa, controllare l’edificio ha ancora più senso
Nel nostro mercato troviamo molte abitazioni vicine al Mediterraneo.
La vicinanza al mare è ovviamente uno dei loro maggiori punti di forza.
Ma l’ambiente marino può anche essere più aggressivo per determinati materiali.
Elementi metallici.
Ringhiere.
Facciate.
Balconi.
Vernici.
Per questo, negli edifici situati vicino al mare, vale la pena prestare particolare attenzione alla manutenzione effettuata.
Non perché vivere vicino alla costa sia un problema.
Al contrario: molte delle abitazioni più richieste si trovano proprio lì.
Ma ogni posizione ha le sue particolarità.
Se sei acquirente, prima di firmare conviene fare alcune domande
Non è necessario diventare architetti.
Ma è utile cercare di ottenere risposte a domande semplici:
1. Quanti anni ha l’edificio?
2. È soggetto all’obbligo di ITE?
3. L’ispezione è stata effettuata?
4. Esiste il certificato di idoneità?
5. Sono state rilevate carenze?
6. Ci sono interventi ancora da eseguire?
7. Il condominio ha approvato lavori collegati a tali carenze?
8. Esistono spese straordinarie o preventivi in fase di valutazione?
Con queste domande possiamo capire molto meglio cosa stiamo acquistando.
E se sei venditore, meglio preparare le informazioni in anticipo
Anche per il proprietario che vuole vendere esiste un vantaggio evidente.
Se la documentazione dell’edificio è aggiornata, conviene averla disponibile fin dall’inizio.
E se esiste una criticità nota, è meglio comprenderla prima di iniziare la commercializzazione.
Aspettare che arrivi un acquirente, che firmi una prenotazione, richieda un mutuo e scoprire solo dopo che manca un documento può complicare inutilmente l’operazione.
Una casa pronta per essere venduta non significa soltanto:
belle fotografie,
prezzo corretto,
annuncio interessante.
Significa anche:
documentazione pronta.
La documentazione non scopre sempre problemi; spesso offre tranquillità
A volte c’è una certa paura di controllare troppo.
Come se cercare informazioni potesse complicare la compravendita.
Di solito accade il contrario.
Quando sappiamo esattamente cosa abbiamo davanti, possiamo prendere decisioni con maggiore sicurezza.
Se l’edificio è ben mantenuto, la documentazione può confermarlo.
Se esiste un intervento pendente, possiamo conoscerlo.
Se è previsto un investimento, possiamo inserirlo nei nostri calcoli.
Il vero problema, in genere, è scoprirlo troppo tardi.
Acquistare un appartamento significa acquistare anche una parte dell’edificio
Quando compriamo un’abitazione in proprietà orizzontale non acquistiamo soltanto:
un soggiorno,
due camere da letto,
una cucina,
una terrazza.
Acquistiamo anche una quota degli elementi comuni dell’immobile.
Per questo lo stato dell’edificio conta.
E una buona decisione d’acquisto dovrebbe valutare entrambe le cose:
come si presenta l’abitazione
e
come si presenta l’edificio di cui fa parte.
Stai pensando di acquistare o vendere una casa?
Prima di concludere un’operazione può essere utile controllare non soltanto l’interno dell’immobile, ma anche la situazione tecnica, documentale e condominiale dell’edificio.
In Finques Serrano accompagniamo acquirenti e venditori durante tutto il processo di compravendita e verifichiamo la documentazione necessaria per individuare in anticipo eventuali questioni che possano incidere sull’operazione.
Lavoriamo soprattutto a Cunit, Segur de Calafell, Calafell, Cubelles, El Vendrell e dintorni.
Perché una casa può conquistarti nel momento in cui apri la porta.
Ma prima di acquistarla conviene sapere anche cosa c’è dietro le pareti che condividi con il resto dell’edificio.