Un habitatge pot estar impecable per dins i pertànyer a un edifici que necessita actuacions importants. Expliquem quina informació aporta la ITE, què signifiquen les deficiències detectades i per què convé revisar l’estat de l’edifici abans de comprar o vendre.
Compraràs un pis en un edifici antic? Revisa la ITE abans de signar
Cuina reformada.
Bany nou.
Parquet impecable.
Terrassa amb vistes.
Aire condicionat.
Tot sembla perfecte.
Però hi ha una part de l’habitatge que no sempre veiem durant la visita i que també estem comprant:
l’edifici.
Façana.
Coberta.
Estructura.
Balcons.
Instal·lacions comunes.
I precisament per això, quan comprem un habitatge en un edifici amb una certa antiguitat, hi ha un document que pot aportar informació molt interessant:
la Inspecció Tècnica de l’Edifici, més coneguda com a ITE.
A Catalunya, els edificis d’habitatges s’han de sotmetre amb caràcter general a inspecció tècnica abans d’arribar als 45 anys d’antiguitat. La inspecció és visual, la realitza un tècnic competent i serveix per avaluar l’estat aparent de l’edifici i orientar sobre les actuacions de conservació necessàries.
No està concebuda per detectar vicis ocults.
A Finques Serrano treballem habitualment amb operacions a Cunit, Segur de Calafell, Calafell, Cubelles, El Vendrell i voltants, on trobem edificis construïts en èpoques molt diferents.
I abans de comprar en un d’ells convé mirar alguna cosa més que l’interior del pis.
Què és exactament la ITE?
Podríem explicar-ho de manera senzilla:
és una revisió de l’estat general de l’edifici.
Un tècnic inspecciona visualment diferents elements i determina si existeixen deficiències que s’hagin de reparar o controlar.
La ITE pot analitzar aspectes relacionats amb elements com:
estructura;
façanes;
cobertes;
balcons;
terrasses;
elements comuns;
determinades instal·lacions de l’edifici.
No l’hem de confondre amb una inspecció exhaustiva de cada habitatge.
Tampoc significa que el tècnic pugui garantir que no existeix cap problema ocult.
La seva funció és proporcionar una fotografia tècnica de l’estat aparent de l’edifici en el moment de la inspecció.
Tenir la ITE feta no significa necessàriament que l’edifici estigui perfecte
Aquest punt és important.
De vegades sentim:
“L’edifici té la ITE passada.”
I automàticament interpretem:
“Llavors està tot bé.”
No necessàriament.
El que realment interessa saber és:
quin resultat va tenir aquesta inspecció?
Perquè la ITE pot detectar diferents nivells de deficiències.
La normativa catalana preveu situacions que van des d’edificis sense deficiències o amb deficiències lleus fins a casos amb deficiències importants, greus o molt greus.
El tipus de deficiències condiciona també el certificat d’aptitud i els controls posteriors.
Per això, si estem estudiant comprar un habitatge, no ens hauríem de quedar únicament amb:
“Sí, hi ha ITE.”
La pregunta següent hauria de ser:
“I què diu?”
Què és el certificat d’aptitud?
Després de realitzar-se la inspecció tècnica, la propietat ha de sol·licitar a l’Administració el corresponent certificat d’aptitud de l’edifici.
Aquest certificat reflecteix administrativament la situació derivada de la inspecció.
Depenent del resultat, pot existir un certificat amb diferents condicions i períodes de vigència.
Per exemple, un edifici sense deficiències o amb deficiències lleus pot obtenir un certificat d’aptitud amb una vigència de 10 anys, mentre que determinats supòsits amb deficiències importants, greus o molt greus tenen controls i vigències diferents.
I aquí apareix una altra qüestió interessant per a una compravenda.
S’ha de lliurar aquesta documentació al comprador?
Quan un edifici està obligat a haver passat la ITE, la normativa catalana estableix el lliurament a l’adquirent del certificat d’aptitud i també d’una còpia de l’informe d’inspecció tècnica en els actes de transmissió d’habitatges.
És a dir, no estem parlant únicament d’un document administratiu que queda oblidat als arxius de la comunitat.
Pot formar part de la informació rellevant d’una compravenda.
Un pis reformat no significa un edifici reformat
Aquest és un dels errors més fàcils de cometre.
Entrem en un habitatge.
És preciós.
Cuina oberta.
Bany nou.
Fusteria moderna.
Instal·lació elèctrica renovada.
I tenim la sensació d’estar comprant un immoble pràcticament nou.
Però l’habitatge pot estar situat en un edifici construït fa 50 anys.
I encara que l’interior estigui completament reformat, pot haver-hi elements comuns pendents de manteniment.
Per exemple:
façana;
coberta;
balcons;
baixants;
ascensor;
instal·lacions comunitàries.
La reforma interior d’un propietari no canvia automàticament l’estat de l’edifici.
L’exemple dels 225.000 €
Imaginem un habitatge.
Preu:
225.000 €
Interior completament reformat.
El comprador està encantat.
Però en revisar la documentació descobreix que la ITE va detectar certes deficiències i que la comunitat està estudiant les actuacions necessàries.
Encara no sabem quant costaran.
Podrien ser 2.000 € per propietari.
O 5.000 €.
O bastant més, depenent del tipus d’obra.
Vol dir això que no hauríem de comprar?
No necessàriament.
Però sí que significa que ara tenim més informació per prendre la decisió.
I això canvia completament la situació.
Una ITE amb deficiències no significa automàticament que hagis de descartar l’habitatge
Aquest punt mereix especial atenció.
Els edificis envelleixen.
Necessiten manteniment.
Es reparen.
Es rehabiliten.
Que aparegui una deficiència en una inspecció no converteix automàticament un habitatge en una mala compra.
El que importa és conèixer:
quina deficiència existeix;
quina importància té;
quina actuació requereix;
si la comunitat ja l’està gestionant;
i quin podria ser el cost per a cada propietari.
Un edifici on s’han detectat problemes i existeix un pla clar d’actuació pot fins i tot generar més tranquil·litat que un altre on ningú ha revisat res durant anys.
ITE i derrames: dos documents que convé relacionar
Aquí enllacem amb una qüestió molt important.
Imaginem que la ITE detecta que la façana necessita una actuació.
La comunitat demana pressupostos.
Posteriorment aprova les obres.
I finalment apareix una derrama.
La ITE, les actes de comunitat i les derrames poden formar part d’una mateixa història.
Per això, abans de comprar, convé revisar aquests elements conjuntament.
No n’hi ha prou amb preguntar:
“Hi ha derrames?”
També pot ser interessant saber:
“Hi ha alguna actuació pendent derivada de la ITE?”
Perquè potser encara no existeix una derrama aprovada, però sí una necessitat d’intervenció coneguda.
Les actes de comunitat tornen a ser importants
Les últimes actes poden ajudar-nos a entendre què ha passat després de la inspecció.
Potser hi apareixen frases com:
“Es presenten tres pressupostos per a la rehabilitació de la façana.”
“S’acorda sol·licitar un informe tècnic.”
“S’ajorna la decisió fins a la pròxima reunió.”
“S’aprova iniciar les obres.”
Per al comprador, aquesta informació pot ser molt valuosa.
Permet conèixer no només l’estat tècnic de l’edifici, sinó també què està fent la comunitat al respecte.
I si l’edifici hauria de tenir ITE però no en té?
Aquesta és una altra situació que convé aclarir abans d’avançar.
A Catalunya, amb caràcter general, els edificis d’ús residencial han de passar la inspecció abans dels 45 anys, tot i que existeixen particularitats per a alguns supòsits, com determinats habitatges unifamiliars.
Per tant, si estem comprant en un edifici clarament antic i no existeix documentació, hauríem d’esbrinar-ne el motiu.
No significa que l’operació necessàriament s’hagi d’aturar.
Però és una qüestió que mereix una resposta.
L’antiguitat per si sola no ens hauria d’espantar
Un edifici de 50 anys pot estar perfectament mantingut.
I un de considerablement més recent pot haver rebut poc manteniment.
L’edat importa.
Però potser encara importa més:
com s’ha cuidat l’edifici durant aquests anys.
Una comunitat que realitza manteniment preventiu, rehabilita quan correspon i conserva correctament la finca pot mantenir l’edifici en bones condicions durant dècades.
Per això la pregunta no hauria de ser únicament:
“Quants anys té?”
També:
“Quin manteniment s’ha realitzat?”
A la costa, revisar l’edifici encara té més sentit
Al nostre mercat trobem molts habitatges pròxims al Mediterrani.
La proximitat al mar és, evidentment, un dels seus grans atractius.
Però l’ambient marí també pot ser exigent per a determinats materials.
Elements metàl·lics.
Baranes.
Façanes.
Balcons.
Pintures.
Per això, en edificis situats a prop del mar, val la pena prestar especial atenció al manteniment realitzat.
No perquè viure a prop de la costa sigui un problema.
Precisament tot el contrari: molts dels habitatges més demandats es troben allà.
Però cada ubicació té les seves particularitats.
Si ets comprador, abans de signar convé preguntar
No cal que et converteixis en arquitecte.
Però sí que pots intentar obtenir respostes a qüestions senzilles:
1. Quina antiguitat té l’edifici?
2. Està obligat a disposar d’ITE?
3. S’ha realitzat?
4. Existeix certificat d’aptitud?
5. Es van detectar deficiències?
6. Hi ha actuacions pendents?
7. La comunitat ha aprovat obres relacionades amb aquestes deficiències?
8. Hi ha derrames o pressupostos en estudi?
Amb aquestes preguntes podem entendre molt millor què estem comprant.
I si ets venedor, millor preparar la informació abans
Per al propietari que vol vendre també hi ha un avantatge clar.
Si l’edifici té la documentació al dia, convé disposar-ne des del principi.
I si existeix alguna incidència coneguda, és millor entendre-la abans de començar la comercialització.
Esperar que aparegui un comprador, signi una reserva, sol·liciti hipoteca i després descobrir que falta determinada documentació pot complicar innecessàriament una operació.
Un habitatge preparat per vendre no significa únicament:
bones fotografies,
preu correcte,
anunci atractiu.
També significa:
documentació preparada.
La documentació no sempre descobreix problemes; moltes vegades aporta tranquil·litat
De vegades existeix una certa por a revisar massa.
Com si buscar informació pogués complicar la compravenda.
Normalment passa el contrari.
Quan sabem exactament què tenim davant, podem prendre decisions amb més seguretat.
Si l’edifici està ben mantingut, la documentació pot confirmar-ho.
Si existeix una actuació pendent, podem conèixer-la.
Si hi ha una inversió prevista, podem incorporar-la als nostres càlculs.
El que realment acostuma a ser incòmode és descobrir-ho massa tard.
Comprar un pis també significa comprar una part de l’edifici
Quan adquirim un habitatge en propietat horitzontal no comprem únicament:
un saló,
dos dormitoris,
una cuina,
una terrassa.
També adquirim una participació en els elements comuns de l’immoble.
Per això l’estat de l’edifici importa.
I una bona decisió de compra hauria de valorar totes dues coses:
com està l’habitatge
i
com està l’edifici que el conté.
Estàs pensant a comprar o vendre un habitatge?
Abans de tancar una operació, pot ser convenient revisar no només l’interior de l’immoble, sinó també la situació documental i comunitària de l’edifici.
A Finques Serrano acompanyem compradors i venedors durant el procés de compravenda i revisem la documentació necessària per detectar amb antelació qüestions que puguin afectar l’operació.
Treballem especialment a Cunit, Segur de Calafell, Calafell, Cubelles, El Vendrell i voltants.
Perquè un habitatge pot enamorar-te quan obres la porta.
Però abans de comprar-lo convé saber també què hi ha darrere de les parets que comparteixes amb la resta de l’edifici.